Hyresgästföreningen och fastighetsägarna samverkar för extra hyreshöjningar

Hyresgästföreningens förbundsordförande Barbro Engman har tillsammans med Mats Cederholm från Fastighetsägarna Sverige och Bengt-Owe Birgersson från de allmännyttiga bostadsföretagens organisation SABO i en skrivelse den 15:e januari begärt att regeringen skall tillsätta en utredning som möjliggör högre bruksvärdeshyror för lägenheter i attraktiva områden. De vill ha en "hyresmarknad där hyresdifferenserna upplevs som rättvisa dvs avspeglar värderingarna hos hyresgäster i allmänhet". I klartext är det frågan om att marknadsanpassa hyrorna, dvs man vill inte ha marknadshyror fullt ut eftersom förhandlingsverksamheten då kan bli obehövlig men man vill ha hyror som är marknadsanpassade, vilket i teorin skulle kunna vara hyror upp till 90 % av en marknadshyra. "Hyresgäster i allmänhet" är i klartext marknaden och inte de hyresgäster som för närvarande bor i hyreslägenheterna. Enligt bestämmelserna i hyresförhandlingslagen får man i kollektiv hyresförhandling inte komma överens om skilda hyresnivåer för samma bruksvärde. I skrivelsen till regeringen föreslås därför ändringar i hyreslagstiftningen. För att skydda nuvarande hyresgäster mot alltför snabba hyreshöjningar föreslås övergångsregler som innebär att hyrorna höjs med en viss högsta procentsats varje år utöver de vanliga prisrelaterade höjningarna. För nya kontrakt t.ex. vid lägenhetsbyte skall dock inga övergångsregler gälla. Procentsatsen för de extra hyreshöjningarna skall sättas så "att hyresgäster får rimligt skydd, samtidigt som tiden för att uppnå nya bruksvärdeshyror inte förlängs i onödan".

Från att vi har haft ett hyressystem där hyrorna huvudsakligen sätts i förhållande till kostnadsutvecklingen i allmännyttan föreslås alltså att man övergår till ett system där fastighetsägarna kan få ta betalt för utsikt, läge mm som inte utgör några kostnader men som kan värderas mycket högt av marknaden. Enligt Stockholms Fria tidning 25/1-2003 tror Tore Ljunqvist, vice vd på Fastighetsägarna Stockholm, att hyrorna i likvärdiga lägenheter kan komma att skilja sig med upp till 50 % mellan attraktiva och mindre attraktiva områden.

Om den föreslagna förändringen av hyreslagstiftningen genomförs kommer det att innebära stora värdestegringar på hyresfastigheter och att den redan höga avkastningen på fastighetsförvaltning ökar ytterligare. Det blir en stor omfördelning av kapital från hyresgäster till fastighetsägare i hela Stockholmsområdet. Effekterna på statskassan blir svårare att förutsäga, å ena sidan ökar intäkterna från fastighetsskatten å andra sidan blir fler människor i behov av bostadsbidrag. De som inte har råd med högre hyror får lämna sin hembygd.

Man kan undra varför Hyresgästföreningens ledning gör sällskap med motparterna i denna begäran till regeringen. Förklaringen kan vara att allt fler hyresrätter omvandlas till bostadsrätter och vid varje omvandling förlorar Hyresgästföreningen medlemsintäkter och förhandlingsersättning. Förra året minskade antalet medlemmar i Stockholms län med 3 352 och medlemsintäkterna därmed med 2,6 Mkr. Stockholms allmännyttiga bolag har slutat sälja sina hyresfastigheter men vid varje försäljning i det privata beståndet har hyresgästerna, om majoriteten har råd, fortfarande möjlighet att köpa fastigheten. Fastighetsägarna har länge hotat med att försäljningarna till bostadsrättsföreningar inte kan hejdas om inte hyrorna marknadsanpassas. Hyresgästföreningen är mycket känslig för detta och har under flera år satsat hårdare på att bilda opinion mot bostadsrättsombildningar än mot oskäliga hyreshöjningar. Genom att släppa fram hyreshöjningar i attraktiva områden (=överallt där det är bostadsbrist) hoppas man nu att försäljningen av hyresfastigheter skall dämpas samt att det vid försäljning skall bli så höga priser att hyresgästerna inte har råd att köpa.

En utredare på Hyresgästernas Riksförbund räknar med att hyrorna inte behöver höjas så mycket för att fastighetspriset skall bli så högt att hyresgästerna inte har råd att köpa sitt hus. Detta stämmer inte av två skäl. Dels är de priser som bostadsrättsombildare nu köper för redan betydligt högre än vad som motiveras av nuvarande hyresintäkter, dels kommer hyreshöjningarna att medföra att de nuvarande hyresgästerna successivt byts ut mot rikare hyresgäster som har möjlighet att betala högre fastighetspris vid en eventuell försäljning. Om man helt vill stoppa bostadsrättsombildningarna måste man genomföra marknadshyror fullt ut.

Gräsrötterna i Hyresgästföreningen är mycket oroade och har i skrivelser och uttalanden på lokala årsmöten protesterat mot ledningens agerande.

Margareta Friman-Scharin
ordförande NHB

Hyresgästföreningen och fastighetsägarna samverkar för extra hyreshöjningar

Hyresgästföreningens förbundsordförande Barbro Engman har tillsammans med Mats Cederholm från Fastighetsägarna Sverige och Bengt-Owe Birgersson från de allmännyttiga bostadsföretagens organisation SABO i en skrivelse den 15:e januari begärt att regeringen skall tillsätta en utredning som möjliggör högre bruksvärdeshyror för lägenheter i attraktiva områden. De vill ha en "hyresmarknad där hyresdifferenserna upplevs som rättvisa dvs avspeglar värderingarna hos hyresgäster i allmänhet". I klartext är det frågan om att marknadsanpassa hyrorna, dvs man vill inte ha marknadshyror fullt ut eftersom förhandlingsverksamheten då kan bli obehövlig men man vill ha hyror som är marknadsanpassade, vilket i teorin skulle kunna vara hyror upp till 90 % av en marknadshyra. "Hyresgäster i allmänhet" är i klartext marknaden och inte de hyresgäster som för närvarande bor i hyreslägenheterna. Enligt bestämmelserna i hyresförhandlingslagen får man i kollektiv hyresförhandling inte komma överens om skilda hyresnivåer för samma bruksvärde. I skrivelsen till regeringen föreslås därför ändringar i hyreslagstiftningen. För att skydda nuvarande hyresgäster mot alltför snabba hyreshöjningar föreslås övergångsregler som innebär att hyrorna höjs med en viss högsta procentsats varje år utöver de vanliga prisrelaterade höjningarna. För nya kontrakt t.ex. vid lägenhetsbyte skall dock inga övergångsregler gälla. Procentsatsen för de extra hyreshöjningarna skall sättas så "att hyresgäster får rimligt skydd, samtidigt som tiden för att uppnå nya bruksvärdeshyror inte förlängs i onödan".

Från att vi har haft ett hyressystem där hyrorna huvudsakligen sätts i förhållande till kostnadsutvecklingen i allmännyttan föreslås alltså att man övergår till ett system där fastighetsägarna kan få ta betalt för utsikt, läge mm som inte utgör några kostnader men som kan värderas mycket högt av marknaden. Enligt Stockholms Fria tidning 25/1-2003 tror Tore Ljunqvist, vice vd på Fastighetsägarna Stockholm, att hyrorna i likvärdiga lägenheter kan komma att skilja sig med upp till 50 % mellan attraktiva och mindre attraktiva områden.

Om den föreslagna förändringen av hyreslagstiftningen genomförs kommer det att innebära stora värdestegringar på hyresfastigheter och att den redan höga avkastningen på fastighetsförvaltning ökar ytterligare. Det blir en stor omfördelning av kapital från hyresgäster till fastighetsägare i hela Stockholmsområdet. Effekterna på statskassan blir svårare att förutsäga, å ena sidan ökar intäkterna från fastighetsskatten å andra sidan blir fler människor i behov av bostadsbidrag. De som inte har råd med högre hyror får lämna sin hembygd.

Man kan undra varför Hyresgästföreningens ledning gör sällskap med motparterna i denna begäran till regeringen. Förklaringen kan vara att allt fler hyresrätter omvandlas till bostadsrätter och vid varje omvandling förlorar Hyresgästföreningen medlemsintäkter och förhandlingsersättning. Förra året minskade antalet medlemmar i Stockholms län med 3 352 och medlemsintäkterna därmed med 2,6 Mkr. Stockholms allmännyttiga bolag har slutat sälja sina hyresfastigheter men vid varje försäljning i det privata beståndet har hyresgästerna, om majoriteten har råd, fortfarande möjlighet att köpa fastigheten. Fastighetsägarna har länge hotat med att försäljningarna till bostadsrättsföreningar inte kan hejdas om inte hyrorna marknadsanpassas. Hyresgästföreningen är mycket känslig för detta och har under flera år satsat hårdare på att bilda opinion mot bostadsrättsombildningar än mot oskäliga hyreshöjningar. Genom att släppa fram hyreshöjningar i attraktiva områden (=överallt där det är bostadsbrist) hoppas man nu att försäljningen av hyresfastigheter skall dämpas samt att det vid försäljning skall bli så höga priser att hyresgästerna inte har råd att köpa.

En utredare på Hyresgästernas Riksförbund räknar med att hyrorna inte behöver höjas så mycket för att fastighetspriset skall bli så högt att hyresgästerna inte har råd att köpa sitt hus. Detta stämmer inte av två skäl. Dels är de priser som bostadsrättsombildare nu köper för redan betydligt högre än vad som motiveras av nuvarande hyresintäkter, dels kommer hyreshöjningarna att medföra att de nuvarande hyresgästerna successivt byts ut mot rikare hyresgäster som har möjlighet att betala högre fastighetspris vid en eventuell försäljning. Om man helt vill stoppa bostadsrättsombildningarna måste man genomföra marknadshyror fullt ut.

Gräsrötterna i Hyresgästföreningen är mycket oroade och har i skrivelser och uttalanden på lokala årsmöten protesterat mot ledningens agerande.

Margareta Friman-Scharin
ordförande NHB