Granskningsrapport om Hyreskommitténs felaktiga redovisning av hyresstrukturen i Stockholm

   - En granskning av Hyreskommitténs redovisning av hyresnivåer och argument för hyreshöjningar i äldre hus i Stockholm.

Stockholm 20:e november 2003
Reviderad februari 2004
Margareta Friman-Scharin
Ordförande i Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet
boendetrygghet.se

Hyreskommittén uppger felaktiga hyresnivåer för äldre hus

1. Hyreskommitténs rapport

Hyreskommittén för Stockholms stad består av representanter från Svenska Bostäder, Stockholmshem, Familjebostäder, Fastighetsägarna Stockholm och Hyresgästföreningen. Hyreskommitténs rapport avses syfta till att underlätta hyresförhandlingar. I rapporten föreslås att hyrorna skall bli mer ”rättvisa” genom att man genom de årliga förhandlingarna höjer hyrorna mer i vissa bestånd än i andra.

Under rubriken Hyresstatistiken på sid 11 står det att hyreskommittén har tagit fram ett omfattande statistikmaterial med hyror för 160 000 lägenheter, eller 70 % av alla lägenheter i staden. Vidare står det att ”bearbetningen av detta material ger en god översikt över hyresstrukturen i Stockholm”.

     *Normhyra används för att kunna jämföra hyror i olika områden. Normhyran gäller en
      trerumslägenhet på 77 kvm.

Figur 1. Hyreskommitténs redovisning av hyresstrukturen i Stockholm. Enligt denna redovisning ligger hyrorna i de äldre (byggår före 1940) husen i innerstad och i närförort på 620-660 kr/kvm och medelhyrorna är under 800 kr/kvm i hus byggda före 1980. Detta är grovt felaktigt. Dessutom är det mycket längre tidsperioder mellan skalstrecken i vänstra delen av diagrammet än i den högra vilket medför att det ser ut som det är en mer kontinuerlig stegring av hyran i förhållande till byggår än vad det är i verkligheten.
Efter redovisningen av diagrammet över hyresstrukturen hävdar Hyreskommittén (sid 12 i rapporten) ” att byggåret, eller den så kallade åldersfaktorn, har en avgörande betydelse för hyresstrukturen och kan självständigt förklara stora hyresskillnader som i grova drag kan anses som jämförbara” . Hyreskommitténs grundtes är att byggåret har för stor betydelse för hyran och att man i de kommande årliga hyresförhandlingarna skall justera hyresstrukturen så att t.ex. hus byggda före 1930 har samma hyra som 1990-tals hus och att hus byggda 1930-55 har hyror som är 90 % av hyran för hus byggda på 1990-talet.

2. Jämförelse med annan hyresstatistik

Statistiska Centralbyråns Bostads- och hyresundersökning ger en helt annan bild av hur hyrorna varierar med byggår. Enligt SCB är hyresnivåerna för trerummare i Stockholm i genomsnitt 794 kr/kvm, och för trerummare byggda före 1940, 850 kr/kvm, (Appendix 1). I Figur 2 har SCB:s hyresnivåer för alla lägenhetsstorlekar räknats om till normhyror så att de går att direkt jämföra med hyresnivåerna i Hyreskommitténs rapport.

Eftersom kvadratmeterhyrorna är något lägre för större lägenheter än för mindre, har SCB:s siffror anpassats så att de gäller för samma lägenhetsstorlek som normhyrorna, dvs 77 kvadratmeter. Se appendix 2 för en detaljerad beskrivning av hur omräkning av verkliga hyror till normhyror går till.

Figur 2. Hyresnivåer enligt SCB. Enligt SCB:s statistik för Stockholm så är medel-norm-hyrorna i hus byggda före 1940 på 871 kr/kvm medan de enligt Hyreskommitténs uppgifter för Stock-holms innerstad och inre ytterstad är 620-660 kr/kvm. SCB:s hyres-statistik visar också att det inte finns något linjärt samband mellan byggår och hyra. Det är endast för hus byggda efter 1980 som hyrorna stiger kraftigt med byggår, vilket beror på att ju nyare ett hus är desto högre andel av hyran går till räntekostnader och avskrivningar för byggkostnaderna.

Skillnaden mellan Hyreskommitténs och SCB:s hyresnivåer för hus byggda före 1940 är ca 240 kr/kvm. Det medför att en trerummare i ett äldre hus är ca 1540 kr dyrare per månad än vad Hyreskommittén anger.

De verkliga hyresnivåerna visar att byggåret inte har någon betydelse för hyresnivån för alla hus byggda före 1980, dvs 90 % av hyres-husen i Stockholm.

Först för hus byggda senare än 1980, dvs för 10 % av hyreshusen, finns det ett starkt samband mellan hyresnivå och byggår. Det beror på att i nyproducerade hus kan uppemot halva hyran utgöras av räntekostnader och avskrivningar av bygg-kost-naderna. I takt med att räntekostnader och avskrivningar minskar blir också de relativa hyresnivåerna lägre. Detta kan jämföras med boende-kostnaderna för villor och bostadsrätter som också är betydligt högre för den som just köpt bostaden än för den som ägt bostaden i 10-20 år och har minskat sina räntekostnader.

3. Manipulationen

I Hyreskommitténs rapport står följande: ”Källmaterialet har vissa brister. Exempelvis framgår inte alltid fastighetens ombyggnadsår. Detta beror bl.a. på att många fastigheter är upprustade så att de inte ”kvalificerat” till att åsättas nytt värdeår. För att samman-ställningen ska ge en mer rättvis bild har dessa fastigheter, utifrån hyresnivå, ändå redovisats som ombyggda”.

Det förefaller alltså som om man i redovisningen av hyresnivåer i förhållande till byggår sorterat bort stambytta fastigheter och alla fastigheter med tidigt byggår som ändå haft hög hyra. Det framgår inte hur stor andel av fastighets-beståndet som på detta sätt sorterats bort men med tanke av hur resultatet skiljer sig från SCB:s hyresnivåer så torde hyres-kommittén sorterat bort majoriteten av de äldre husen från sin redovisning.

4. Hyror, kostnader för fastighetsförvaltning och ägande

Att höja hyrorna i äldre hus med hänvisning till att det skulle vara mer rättvist för de 10 % som bor i de nyare husen skulle innebära enorma arbetsfria inkomster för privata fastighetsägare till äldre hus. Genomsnittshyrorna i hus byggda före 1980 är 769-924 kr/kvm (dvs något högre än normhyror för 77 kvm eftersom genomsnitts-storleken på hyres-lägenheterna är 65 kvm och mindre lägenheter har högre kvadrat-meter-hyra). Kostnaderna för drift, underhåll och fastighetsskatt är i genomsnitt ca 450 kr/kvm. Avkastningen för alla äldre hus som har låga kapitalkostnader är alltså mycket god. I Stockholms innerstad ägs ca 75 % av hyreshusen av privata fastighets-ägare och i söderort och västerort ägs 43 respektive 36 % av hyreshusen av privata fastighets-ägare. I Stockholms län finns ca 27 kommunala och ca 3000 privata fastighetsägare.

5. Slutsats

NHB konstaterar att Hyreskommittén i sin rapport redovisar felaktigt låga hyres-nivåer för hus byggda före 1960, dvs för majoriteten av hyreshusen i innerstad och närförort. Hyres-kommitténs beskrivning av hyresstrukturen är helt felaktig, byggåret har inget samband med hyran för hus byggda före 1980, dvs ca 90 % av beståndet. Det innebär att rapporten inte kan användas som underlag varken för årets eller kommande års hyresförhandlingar eller som underlag i den pågående statliga utredningen om reformering av hyressättningen.

Fastighetsägarna har länge bedrivit en kampanj för att få höja hyrorna i de äldre husen till de nivåer som 1990-tals husen har. Detta skulle innebära stora arbetsfria extra inkomster till fastighetsägarna i de äldre husen, dvs majoriteten av alla fastigheter, eftersom de inte har de kostnader för räntor och avskrivningar som ägare till nyare hus har. NHB anser att Hyreskommittén genom att redovisa för låga nivåer på de äldre husen vill skapa förutsättningar för högre procentuella hyreshöjningar för dessa.

Hyresgästföreningens, Hgf:s, motiv till att medverka i den felaktiga beskrivningen av hyresnivåerna är mer märklig. Enligt uppgift från flera av varandra oberoende källor på Hyresgästföeningens stockholmskansli och Riksförbund kan det vara så att Hgf hoppas på att genom aktiva hyreshöjningar göra det mer intressant för fastig-hets-ägarna att behålla fastigheterna som hyresfastigheter och därigenom förhindra ombildningar till bostadsrätter. Som bakgrund kan nämnas att fjolårets bostadsrätts-ombildningar i Stockholmsområdet resulterade i ett bortfall av medlemsintäkter och förhandlingsersättningar på ca 3 miljoner kronor för Hgf. Denna misstanke stöds även av att Hyresgästföreningens massmediaengagemang när det gäller oskäliga hyreshöjningar tycks vara relativt dämpat, jämfört med deras oro för ombildningar av hyreshus till bostadsrätter. Om denna misstanke är sann, skulle det innebära att hyresgästerna blir helt skyddslösa mot Fastighetsägarnas och Hyresgästföreningens gemensamma planer på hyreshöjningar av marknadsanpassningstyp.

6. Källor