KOMMANDE HYRESNIVÅER I STOCKHOLM ENLIGT

HYRESKOMMITTÉNS RIKTLINJER

En beräkning av de hyresnivåer som blir konsekvensen av Hyreskommitténs riktlinjer och
aktuella förhandlingsresultat

Margareta Friman-Scharin

 

Sammanfattning

Hyreskommittén för Stockholm föreslår inga hyresnivåer utan endast hur hyresnivåerna vara relaterade till varandra beroende på när huset är byggt och beroende på om det ligger i Stockholms innerstad, mellanstad eller ytterstad Enligt de angivna relationerna skall det t.ex. vara samma hyresnivå i hus byggda före 1930 som i hus byggda 1995-2000. Utifrån dessa relationer skall sedan hyresnivåerna anpassas i de årliga hyresförhandlingarna.

Hyrorna i nya hus har alltid varit betydligt högre än i äldre hus. I takt med att ränte-kost-nader och avskrivningar för byggkostnaderna minskar så brukar realhyran (hyran i fast penning-värde) också sjunka så att hyresnivån efter ca 20 år närmat sig hyrorna i det äldre beståndet. För närvarande är normhyrorna ( för 3:or 77 kvm) i genomsnitt ca 800 kr/kvm för hus byggda före 1980. I nyare hus är hyrorna betydligt högre, uppemot 1300 kr/kvm beroende på de stora kostnaderna för räntor och avskrivningar av byggkostnaderna.

Hyreskommitténs riktlinjer har tillämpats i förhandlingen av hyrorna för 2004. Resultatet visar att man trots det låga ränteläget inte lyckats sänka realhyrorna i husen byggda 1995-2000. För att uppnå målen med en ny hyresstruktur enligt Hyreskommitténs riktlinjer måste därmed realhyrorna i hus byggda före 1980, dvs 90 % av beståndet, höjas kraftigt. Höj-ningarna beräknas bli ca 30-55 % i innerstaden, ca 20-40 % i mellanstaden (t.ex. Hägersten, Bromma, Enskede) och ca 27-40 % i ytterstaden (t.ex. Vällingby, Farsta, Rinkeby).

Hyresgästföreningens ledning vill ofta ge sken av att de föreslagna ändringarna i hyres-strukturen är ett nollsummespel. Men faktum är att extra intäkter hos en fastighetsägare inte kan användas för hyressänkningar hos en annan. Det går därmed inte att göra rättviseskapande omfördelningar med hyror om det finns mer än en fastighetsägare i området. I Stockholms-regionen finns 27 allmännyttiga bostadsbolag och över 3000 privata fastighetsägare. Resultatet blir istället en enorm omfördelning av kapital från hyresgäster till fastighetsägare.

I samband med skatteomläggningen 1990-91 steg hyrorna med ca 25 %. Därefter har real-hyrorna fortsatt att stiga. De genomsnittliga hyreshöjningarna var 1993-2003 i Stockholm 39 % medan inflationen var 15 %, en realhyresökning med 23 %. Om man fortsätter att följa riktlinjerna i Hyreskommitténs rapport kommer realhyrorna i de äldre husen att stiga med ytterligare ca 20-55 %. Enligt ett förslag från hyresmarknadens parter, som regeringen nu utreder, bör hyreslagen ändras så att de nya bruksvärdeshyrorna kan införas snabbare. Utred-ningen skall lämna sitt betänkande i september 2004.

Syftet med all hyresreglering har varit att skapa boendetrygghet för hyresgästerna så att inte oskäliga hyreshöjningar kan tas ut när det blir bostadsbrist. Med differentierade hyres-höjningar och nuvarande inriktning av hyressättningen kringgår man syftet med hyres-lagstiftningen och spolierar ekonomin för hundratusentals människor och tvingar många att lämna sina hem och sin hembyggd.

1. Hyreskommittén

Hyreskommittén för Stockholm stad bildades 2001 och består av representanter från Hyresgästföreningen Region Stockholm, Svenska Bostäder, Familjebostäder, Stockholmshem och Fastighetsägarna Stockholm. Syftet med Hyreskommittén är att bestämma objektiva bruksvärden och redovisa behovet av förändringar av de hyror som avviker från hyresgästernas allmänna värderingar. Den första redovisningen av Hyreskommitténs arbete kom i september 2003, ”Rapport från Hyreskommittén i Stockholm”. Rapporten finns tillgänglig på Hyresgästföreningens hemsida, www.hyresgasterna.se, sök på ordet Hyreskommittén.

2. Hyresgästföreningens representation och medlemmarnas protester

Hyresgästföreningens representanter i Hyreskommittén består av tre anställda personer varav två har ledande ställningar på Hyresgästföreningens kansli. Inför regionstyrelsens behandling av rapporten i september skrev 15 förtroendevalda för 80-90 % av medlemmarna i Stockholm en skrivelse där man krävde att regionstyrelsen skulle avvisa stora delar av Hyreskommitténs rapport. Regionstyrelsen varken avvisade eller godkände rapporten. Därefter har företrädare för ca 30 000 medlemmar stött en motion som kräver att Hyresgäst-föreningens representanter skall skiljas från sitt arbete i Hyreskommittén. Region-styrelsen har avvisat motionen från behandling på årsmötet (den 24:e april 2004). Regions-tyrelsens hantering av motionen har väckt starka protester, Södermalms-föreningens årsmöte uttalade som sin vilja att regionstyrelsen skulle ställa sina platser till förfogande. Strax därefter och bara ett par veckor före årsmötet avgick regionstyrelsens ordförande vilket kan tolkas som en reaktion på protesterna.

Hyresgästföreningens ledning vill gärna ge intryck av att protesterna endast kommer från innerstadens hyresgäster och att ledningen har stöd för sitt agerande från de övriga med-lemmarna. Detta motsägs av att kritiken av Hyreskommitténs rapport i september 2003skrevs av förtroendevalda från innerstadsföreningarna och från föreningarna i Järva, Vällingby, Bromma, Skärholmen och Sydost (omfattar, Enskede, Farsta, Skarpnäck, Bagarmossen, Högdalen, Sköndal mm) gemensamt.


3. Nuvarande hyresstruktur

Hyrorna i nyproducerade hus har alltid varit betydligt högre än i äldre hus. Det beror på att hyrorna i nyproducerade hus till mycket stor del, uppemot hälften utgörs av kostnader för räntor och avskrivningar. I takt med att kostnader för räntor och avskrivningar sjunker bör realhyran (hyran i fast penningvärde) kunna förhandlas ner. Detsamma gäller villa- och bostadsrättsboende. De reala boendekostnaderna sjunker de första 20 åren för villa- och bostadsrättsägare i takt med att lånen amorteras och räntekostnaderna sjunker.

Figur 1. De genomsnittliga hyresnivåerna (omräknat till hyror för 3:rok 77 kvm) i Stockholm. 89 % av fastigheterna är byggda före 1980 och har genomsnittliga hyresnivåer på 750-870 kr/kvm. För hus byggda efter 1980 stiger hyrorna kraftigt så att de senast byggda husen har genomsnittshyror nära 1200 kr/kvm.

Bland de äldre husen, byggda före 1980, är genomsnittshyrorna kring 800 kr/kvm (för 3:a på 77 kvm) men variationerna är mycket stora, från 650 kr/kvm-1100 kr/kvm. Skillnaderna beror främst på när huset är renoverat. På senare år har det varit möjligt att anpassa hyrorna i nyreno-verade hus till hyrorna i nyproducerade hus i stället för till allmännyttans kostnader för renovering.


4. Subventioner

Nyproducerade lägenheter är tillgängliga för alla medborgare oavsett vilken boendeform de bott i tidigare. Det är därför rimligt att eventuella subventioner till nyproduktion av hyresrätter bekostas med skattemedel. Så har också skett tidigare men sedan några år tillbaka har subven-tionerna till nyproduktion av hyresrätter praktiskt taget upphört.

En liten subvention finns kvar, nyproducerade hus slipper eller har nedsatt fastighetsskatt de första åren. Fastighetsskatten för äldre hus är ca 50 kr/kvm och år, vilket innebär ca 3000 kr/år för en tvårumslägenhet. Detta kan ses som en subvention från hyresgäster i äldre hus till hyresgäster i nyproducerade hus.

Bostadsrätts- och villaköpare får dra av 30 % av räntekostnaderna från sin inkomstskatt. Denna avdragsrätt motsvarar skatte-intäkter på ca 10 miljarder kronor per år och kan därmed ses som en subvention till bostadsrätts och villaboende. Möjligheten för köparen att dra av 30 % av räntekostnaden innebär också att det blir mer lönsamt att bygga bostadsrätter än hyresrätter.


5. ”Rättvisa hyror”

För några år sedan startade Fastighetsägarna Stockholm en kampanj för ”rättvisa hyror”. Man ansåg det vara orättvist att hyresgäster i nya hus hade betydligt högre hyra än hyresgästerna i äldre hus trots att standardskillnaderna inte är så stora. Det framställdes som om hyrorna i nyare hus och i förorterna skulle kunna hållas nere om man bara höjde hyrorna i äldre hus, men det angavs ingenstans hur detta skulle gå till. Faktum är att ökade hyresintäkter hos en fastighetsägare med äldre hus inte överlåts till en annan fastighetsägare med nyproducerade hus. Effekten blir därför att hyreshöjningar för att skapa ”rättvisa hyror” huvudsakligen hamnar i fastighetsägarnas fickor i alla kommuner som har mer än en fastighetsägare. I Stockholmsregionen finns det ca 27 kommunala och ca 3000 privata fastighetsbolag (om bostadsrättsföreningar med hyresgäster inräknas blir det ca 5000 privata fastighetsägare).

Som exempel kan nämnas att om allmännyttan i Stockholms stad höjer hyrorna på sina 22 000 innerstadslägenheter med 1 % extra så inbringar det 13, 2 Mkr extra till allmännyttan och 37,3 Mkr extra till de privata fastighetsägarna (som har 62 000 lägenheter i innerstaden). Av de 50,5 Mkr extra som innerstadsborna skall betala kan endast 13,2 Mkr teoretiskt användas för att minska hyran med 0,3 % inom de allmännyttiga bolagens stora fastighetsbestånd i Stockholms stads yttre delar (t.ex.Vällingby, Farsta, Rinkeby) men inte för att påverka hyrorna i t.ex. Ekerö, Sollentuna eller Värmdö. De 37,3 Mkr av hyreshöjningen som går till privata fastighetsägare blir ren arbetsfri extra vinst för fastighetsägarna och kan inte påverka hyrorna någon annanstans.

Att låta allmännyttan differentiera hyreshöjningarna så att merparten av pengarna hamnar hos de privata fastighetsägarna är ett uruselt förhandlingsresultat, en helt onödig eftergift till de privata fastighetsägarnas krav på marknadsanpassning, ett missbruk av allmännyttans hyresledande roll och framför allt ett svek emot alla hyresgäster i äldre hus (byggår före 1980, dvs ca 90 % av beståndet)) i hela Stockholmsregionen.


6. Hyreskommitténs förslag

Sedan 2001 samarbetar HGF med SABO och de privata fastighetsägarna för att ”utveckla hyresrätten” och HGF har tagit över kampanjen för ”rättvisa hyror”. De tre parterna har i Hyreskommitténs rapport tagit fram en matris för hur en rättvis hyresstruktur bör se ut.

I Hyreskommitténs rapport påstås att man kan skapa rättvisa hyror genom att differentiera de kommande hyreshöjningarna så att hyrorna framöver blir lika höga i de äldsta husen som i de som är byggda 1995-2000 och så att hyrorna är högre i Stockholms innerstad än i Stockholms yttre ytterstad.

  Byggår Innerstad Mellanstad Ytterstad
  ca   (ex. Björkhagen) ex. Farsta, Rinkeby,Vällingby
    100% -10% -20-25%
Sekelskifte <1920 110 99 83-88
Klassicismen 1920-29 110 99 83-88
Funktionalismen 1930-1945 100 90 75-80
Folkhemmet 1946-1955 100 90 75-80
Grannskapet 1955-1965 95 85 71-76
Storskalighet 1965-1979 90 81 68-72
Kvartersstad 1979-1994 105 95 79-84
Nymodernismen 1995-2000 110 99 83-88


Tabell. 1 Hyreskommitténs förslag: I matrisen beskrivs hyreskommitténs förslag till relationer mellan olika områdes/hustyper samt hur läget skall påverka hyrorna.


7. Konsekvenser av Hyreskommitténs förslag och det senast förhandlingsresultatet

Hyreskommittén har ingenstans angett vilka målhyror man strävar efter men förhandlings-resultatet för 2004 visar vilka hyror som matrisen kan resultera i.

Hyreshöjningen för 2004 blev 1-3 % i Svenska Bostäder och 3 % för majoriteten av de privatägda fastigheterna. Svenska Bostäder tillämpade Hyreskommitténs matris och differentierade höjningarna så att de flesta (alla äldre icke nyrenoverade hus) fick 3 % medan några (nyproducerade eller nyrenoverade) fick 1-2 %. Inflationen, KPI, för 2003 var 1,3 %.

  Innerstad Mellanstad Ytterstad
Sekelskifte
2,89%
Klassicism
2,58%
Funktionalism
1,77%
1,87%
2,73%
Folkhemmet
2,56%
2,75%
2,22%
Grannskapet
3,00%
2,00%
1,61%
Storskalighet
2,60%
1,61%
Kvartersstad 1o2
2,44%
2,00%
1,75%
Nymodernism
1,62%
1,44%
1,00%
Totalt
2,45%
2,22%
1,81%

Tabell 2. Hyreshöjningar för 2004 i Svenska Bostäder. Endast de nyaste fastigheterna i ytterstaden har fått en genomsnittlig hyreshöjning som ligger något under inflationen på 1,3 %.

Eftersom man inte lyckas sänka realhyrorna i de nyare husen måste man, om man vill nå Hyreskommitténs mål, höja realhyrorna i de äldre husen.Det är därför troligt att alla målhyror i matrisen kommer att utgå från förhandlingsresultatet för de nymoderna husen.

I årets förhandling har realhyran i nymodernistiska innerstadshus höjts med 0,3 % medan realhyran i nymodernistiska ytterstadshus sänkts med 0,3 %. År 2003 var hyrorna i nymo-derna hus i innerstaden 16 % högre än i ytterstaden. För att få skillnaden till 20-25 % som eftersträvas i matrisen bör hyrorna i nymoderna hus i innerstaden höjas med 2 % och i ytterstaden sänkas med 2 %. Matrisens målhyror för nymoderna hus i innerstan blir då 1344 kr/kvm och i ytterstaden 1110 kr/kvm (dvs 21 % lägre). Utifrån matrisens intentioner och årets förhandlingsresultat kan vi därför se vilka realhyrorna blir om man fortsätter att förhandla enligt hyreskommitténs förslag.

 
Innerstad
Mellanstad
Ytterstad
 
2003
Mål
%-höjn.
2003
Mål
%-höjn.
2003
Mål
%-höjn.
Sekelskifte
872
1 344
54
Klassicism
873
1 344
54
Funktionalism
920
1 210
31
903
1 089
21
737
1 021
39
Folkhemmet
837
1 210
45
767
1 089
42
794
1 021
29
Grannskapet
791
1 142
44
778
1 029
32
757
977
29
Storskalighet
819
1 075
31
732
932
Kvartersstad 1
949
1 277
35
892
1 150
29
912
1 066
17
Kvartersstad 2
1 141
1 277
12
1 022
1 150
12
1 037
1 066
3
Nymodernism
1 318
1 344
2
1 436
1 210
-16
1 133
1 110
-2
Totalt
905
857
774

Tabell 3. Genomsnittliga hyror i Svenska Bostäder 2003 och målhyror beräknade enligt Hyreskom-mitténs matris och med utgångspunkt från att man i hyresförhandlingarna inte kan sänka realhyrorna i nymoderna innerstadsfastigheter. Hyrorna är angivna som normhyror, dvs årshyror per kvm för treor på 77 kvm.


När man sätter in de faktiska hyrorna och förhandlingsresultaten i Hyreskommitténs matris ser man att talet om ”rättvisa hyror” i verkligheten betyder att enorma belopp skall överföras från Hyresgäster till fastighetsägare. För att se hur det drabbar vanliga hushåll med endast en inkomst har nuvarande och kommande månadshyror räknats fram för tvårummare i Stockholm. De som i Hyreskommitténs förslag fått reala hyressänkningar borde ha fått det ändå med tanke på att de reala kostnaderna för nyproducerade hus sjunker de första 20 åren.

 

 
Innerstad
Mellanstad
Ytterstad
 
2:a 58
2:a 58
2:a 58
 
2003
Mål
%-höjn.
2003
Mål
%-höjn.
2003
Mål
%-höjn.
Sekelskifte
4 538
6 994
2 456
Klassicism
4 543
6 994
2 451
Funktionalism
4 789
6 295
1 506
4 669
5 667
998
3 833
5314
1 481
Folkhemmet
4 355
6 295
1 940
3 991
5 667
1 676
4 415
5314
899
Grannskapet
4 116
5 945
1 829
4 049
5 352
1 303
4 210
5083
873
Storskalighet
4 264
5 595
1 331
4 067
4852
785
Kvartersstad 1
4 937
6 645
1 708
4 641
5 982
1 341
5 067
5545
478
Kvartersstad 2
5 936
6 645
709
5 320
5 982
662
5 762
5545
-217
Nymodernism
6 860
6 994
134
7 471
6 297
-1 174
6 294
5777
-517

Tabell 4. Nuvarande och framtida hyresnivåer i dagens penningvärde om man fortsätter att följa Hyreskommitténs förslag och det senaste förhandlingsresultatet för Svenska Bostäder. För närvarande är 90 % av hyreshusen byggda före 1980. Det innebär att mer än 90 % av hyresgästerna i tvårumslägenheter får hyreshöjningar på 800-2500 kr/månad medan ett fåtal får hyressänkningar på 200-1100 kr/månad räknat i dagens penningvärde.

Beräkning: Hyrorna utgår från normhyrorna för Svenska Bostäder 2003 och har omräknats till tvårummare på 58 kvm. Små lägenheter har högre hyra per kvm än stora eftersom driften per kvm är dyrare för små än för stora lägenheter. För att kunna jämföra hyrorna i olikstora lägenheter används omräkningstal. Normhyran är den hyra som trerummare på 77 kvm har. För att kunna räkna om från normhyra till t.ex. hyra för 2:a på 58 kvm måste man känna till att omräkningstalen för dessa lägenheter är 127 respektive 103. Om t.ex. normhyran är 872 kr/kvm är hyran för en trea på 77 kvm 872*77/12= 5595 kr/månad. Hyran för en 2:a på 58 kvm blir då 5595 *103/127=4538 kr/månad.


8. När uppnås målhyrorna?

Inför 2004 blev realhyreshöjningen för de som skall få de högsta hyreshöjningarna 1,7 % (3 % hyreshöjning - inflationen som var 1,3 %). Om realhyreshöjningarna fortsätter att vara 1,7 % per år tar det ganska många år innan ”rättvisemålen” har uppnåtts.

Om däremot det förslag som Barbro Engman och företrädare för SABO och Fastighetsägarna Sverige lämnade till regeringen förra året omsätts i praktiken kan målhyrorna nås mycket snabbare. De tre parterna förslog ändringar i hyreslagen så att den nya bruksvärdes-hyran/målhyran kan tas ut direkt i samband med lägenhetsbyten. Hyresgäster med gamla kontrakt skall få extra höjningar med en viss procentsats per år. ”Procentsatsen bör avvägas så att hyresgäster får rimligt skydd, samtidigt som tiden för att uppnå nya bruksvärdeshyror inte förlängs i onödan”.

Regeringen tillsatte förra året en utredning med direktiv i enlighet med ovan nämnda förslag från de tre parterna. Utredningen skall komma med ett betänkande i september 2004. Betänkandet kommer att gå till remiss till bl.a. Hyresgästföreningen innan lagändringsförslag läggs fram.


Hem