Bakgrund
Under de två-tre senaste åren har förslagen om marknadsanpassning av bostadshyrorna duggat tätt i massmedia. En fastighetsägarföreträdare som vid flera tillfällen uttalat sig i denna riktning är Bengt-Owe Birgersson, verkställande direktör på SABO – de allmännyttiga bostadsföretagens fastighetsägareförening. Senaste gången detta skedde var i januari 2000, då Birgersson för massmedia presenterade en utredning som skulle visa att hyrorna blev billigare i riktning mot Stockholms centrum och dyrare i riktning mot länets utkanter. Därför skulle det vara nödvändigt att höja hyrorna i innerstaden.
Tre betydelsefulla fel
Bengt-Owe Birgerssons statistik innehåller tre betydelsefulla fel. Vart och ett av dessa har effekten att om de tas bort så visar det sig att hyrorna snarare stiger än sjunker i riktning mot centrum. Statistiken är alltså vilseledande. Den har dessutom fått ett sådant genomslag i massmedia att de flesta Stockholmare nu tror att hyrorna är lägre i innerstaden än i förorterna. Det är svårt att slita sig från misstanken att Birgersson avsiktligt modifierat statistiken för att bereda marken för framtida hyreshöjningar till gagn för SABO’s medlemsföretag. Med tanke på detta bör även frågan ställas: Är Birgersson rätt person att leda utredningen om ändringar i hyreslagstiftningen?
Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet
Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet är ett fristående nätverk som har som mål att ta fram intressanta fakta som genom massmedia eller genom hyresgästföreningen kan leda till en förståelse för hyresgästernas behov av boendetrygghet mot de nu rådande hoten om marknadsanpassning av hyrorna. Nätverket startades av arton personer från alla stadsdelar i Stockholms innerstad, som en reaktion mot att det under de senaste två-tre åren i stort sett bara är den ena sidan – fastighetsägaresidan – som synts i denna debatt.
När vi i nätverket i början av februari 2000 tittade närmare på den aktuella SABO-rapporten fann vi att det fanns ett allvarligt fel i den – medelvärdesberäkningen av hyrorna hade gjorts per företag istället för per kvadratmeter. En fortsatt analys av rapporten visade ytterligare två betydelsefulla fel. Dels hade två kommuner – Värmdö och Österåker – hamnat i fel grupp, dels hade man ignorerat det faktum att innerstadshyrorna är mycket högre än de i närförorterna. Denna rapport ska redogöra för dessa tre fel och för hur slutresultatet av SABO-rapporten skulle bli om man tog bort dem.
Så presenterades SABO-rapporten i massmedia
Fel nr 1: Medelvärdesberäkningen
Antag att det finns ett stort bolag där hyran är 800 kr/kvm och ett litet där hyran är 600 kr/kvm. Då borde snitthyran i området ligga ganska nära 800 kr/kvm eftersom nästan alla lägenheter har den hyran. Men med SABO’s sätt att räkna skulle snitthyran bli 700 kr/kvm. SABO har inte tagit hänsyn till bostadsbolagens storlek vid uträkningen av snitthyran i ett område.
Som tabellen till vänster visar har SABO exempelvis räknat ut snitthyran i område 3 (yttre kranskommuner):
| SABO:s metod att beräkna medelvärde: | Korrekt beräknat medelvärde: |
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| SABO har här använt
följande (felaktiga) formel: |
medel = | summa
medelvärden antal företag |
Men det verkliga medelvärdet är betydligt lägre – 754 kr/kvm. Det fås fram genom att vid medelvärdes-beräkningen ta hänsyn till bostadsbolagens storlek: |
Man kan tydligt se att lilla Ekeröbostäder med 906 kr/kvm får alldeles för stort genomslag på det av SABO framräknade medelvärdet. Ovan har följande (korrekta) medelvärdesformel använts
| medel = summa ( medelvärde x andel (%) ) över de elva företagen |
Fel nr 2: Värmdö och Österåker i fel grupp
Enligt SABO-rapporten har Stockholms län delats in i tre grupper med hjälp av koncentriska ringar (se appendix 2, sist i rapporten).
| Så
här ser SABO’s koncentriska ringar ut om man ritar ut dem på en karta: |
Så
här borde mer koncentriskt liknande ringar se ut: | |
 |
 |
|
| Man ser att område 2 (till vänster) har en stor utbuktning i öster och en inbuktning i norr. Det beror på att Värmdö och Österåker har hamnat i fel grupper. Syftet med grupperingen var ju att dela in kommunerna i koncentriska ringar efter deras geografiska läge. Vi låter Österåker och Värmdö byta grupp och får då bilden till höger. | ||
När grupperingsfelet tas bort från SABO’s statistik sjunker grupp 3:s snitthyra ytterligare till 751 kr/kvm. Bilden av att de yttre kranskommunerna har lägre hyra än de inre har nu förstärkts ytterligare.
Fel nr 3: skillnaderna i grupp 1 ignorerade
Hyrorna i grupp 1 är inte representativa för Stockholm innerstad. Innerstaden är bara en mindre del av grupp 1. Större delen av grupp 1 utgörs av närförorterna.
Genom att de allmännyttiga bostadsbolagens årsredovisningar innehåller dokumentation om snitthyrorna i olika bostadsområden, är det möjligt att dela upp grupp 1 i innerstad och närförort (se appendix för detaljer). Snitthyrorna är:
- Innerstad: 801 kr/kvm
- Närförort: 720 kr/kvm
Detta förhållande står i bjärt kontrast till SABO’s tes att hyrorna sjunker i riktning mot centrum.
Den sammanlagda effekten av fel 1, 2 och 3
| Följande diagram är en replik från SABO-rapporten, sid 5, med undantag från att kolonnen för hela Stockholms län har utelämnats: | Så här skulle motsvarande diagram se ut om man tog bort fel nr 1, 2 och 3: | ||||||||||||||
| SABO:s statistik | SABO:s statistik - om inte fel nr 1, 2 och 3 funnits | ||||||||||||||
 |
 |
||||||||||||||
|
|
Referenser
- Ekonomisk utveckling kontra förutsättningar att bygga –för SABO-företagen i Stockhlims län. SABO-rapport signerad Bengt-Owe Birgersson.
- Hyrorna högre utanför centrum. Sabo-rapport: Inte osannliikt att hyrorna måste höjas i innerstan. Signerad Anna Gustafsson. Dagens Nyheter 2000-01-05.
- AB Stockhlimshem Årsredovisning 1998
- Svenska Bostäders Verksamhet 1998
- Familjebostäder Årsredovisning 1998
- Ekerö Bostäder Årsredovisning 1998
- Lidingöhem Årsredovisning 1998
- AB Össebyhus Sammanställning av bostads/lokalarea
- Järfällabygdens Hus AB Årsredovisning 1998
- Slinabostäder AB Årsredovisning 1998
- AB Väsbyhem Årsredovisning 1998
- Armada Årsredovisning 1998
- Huge Bostäder AB Årsredovisning 1998
- AB Sigtunahem 1998
- Telgebostäder Årsredovisning 1998
- AB Nynäshamnsbostäder Årsredovisning 1998
- Årsredovisning 1998 för AB Slilentunahem
- Värmdö Bostäder Årsredovisning 1998
- Tyresö Bostäder AB Årsredovisning 1998
- AB Täbyhus 1998
- Bostadsstiftelsen Signalisten i Slina Årsredovisning 1998
- Upplands Brohus Årsredovisning 1998
- Haninge Bostäders Årsredovisning 1998
